不動産投資は、物件を買うことが目的ではありません。不動産をツールとして、自身や家族の経済的な目標を実現することこそが不動産投資の目的です。例えば、将来の年金代替が目的なのに、利回りに目を取られるばかり、築年数の古い物件を選ぶのは適当ではないのです。
どのような不動産投資を行うか、どんな物件が適しているかは、ライフプランの策定があってはじめて動き出します。
投資用マンションの新築分譲の場面では、物件ありきでセールスされる場合がありますが、あくまでも個々の目的が起点でなければなりません。
また、いずれかの目的を重視するあまりに、他の要素を無視していいということでもありません。お客様のニーズにもとづき、（原則）公開されていない物件をオーダーメイド的に提案できることがリボン・エステートの強みです。

不動産投資とは、不動産資産を取得し、それを賃貸することによって収益をあげる投資です。（転売による収益獲得も入りますが事業者向き）
ここで取得価格に対する収入の比率〔賃料収入／物件価格〕が賃料利回りとなり、投資効率をあらわす一定の指標とされます。不動産投資においては、この賃料利回りがハイライトされる傾向にありますが、賃料利回りが高い＝取得価格が低い（安い）ということには留意しなければなりません。つまり利回りが高い物件は、その価格でしか売れなかったネガティブな要素、例えば立地が悪い、築古、グレードが低い…といった点があるとするのが自然なのです。そのような物件は往々にして、空室期間が長くなったり、修繕コストが大きくなったりして、当初期待の賃料利回りを得られないことが多くなります。賃料利回りが高く見える物件は、今が瞬間最大風速の状態にあるといっても過言ではありません。
逆に、立地が良い、築浅、グレードが高い物件は相対的に利回りが低くなります。価格が高くなるからです。資産価値の高い物件を取得する方が健全に見える場合もありますが、往々にしてキャッシュフローが生まれなくなります。それぞれ投資の目的に立ち返って物件選びをしなければなりません。
また保有が長期になればなるほど、賃貸可能期間における賃料総収入は理論的には同じになるので、トータル期間での総賃料利回りは収斂していくと考えられ、時間軸を考慮した投資スタンスも物件選定に影響していくといえるでしょう。
一般的に資産価値と賃料利回りはトレードオフの関係にあり、それを踏まえてバランスを考えた物件選定が必要となります。




大きく３つの類型ごとに不動産投資についてふれてみたいと思います。

不動産投資をローンを活用して行えば、比較的少額の自己資金で不動産を取得できることになります。
取得した不動産は当初のバランスシート上、他人資本（負債）が大部分を占める資産でしかありませんが、毎月、賃借人が支払う賃料によって、元本返済が進むことで負債残高は減っていき、結果完済すれば、すべて自己資本とに変わるのです。つまり、自身のクレジットによって調達した借金を、他人が肩代わりしてくれた結果、自分の（真の）不動産資産ができるのです。
例えば、足元での収入を増やすよりも、次世代に不動産資産を残したい、老後の年金代わりとして収益装置を用意しておきたい、資産形成を目指したい方は「キャピタル重視型」の物件を投資対象として選ぶといいでしょう。
ここでの物件は、経年により価値下落がしにくい物件を選ぶ必要があります。ローン残高が減るスピード以上に物件価値が下落するようでは意味がないからです。どちらかというと長期の時間軸で価格が安定している、例えば好立地、築浅の区分マンション（≒賃料利回りは低い）がこれに該当します。あえてローン返済期間を短くとることで、元本返済のスピードを速め、早期の資産形成につなげるようなアレンジも可能です。元本返済が早く、かつ資産価値が落ちにくいということは、途中で売却することで譲渡益も期待できます。
この譲渡益（キャピタルゲイン）獲得も「キャピタル重視型」物件へ投資した果実となります。

不動産投資の利回りは、その他の投資対象と比べると大きく、魅力的です
。 お金に働いてもらうという言葉がありますが、ほぼゼロといってもいい預金金利の銀行に預けているより、不動産に投資すれば、毎月毎年お金を生んでくれるのです。投資の元手が少なかったとしても、たとえば２％の金利で資金調達して、それを４％の利回り商品で運用できれば、その利ザヤを稼ぐことができます。それも不動産投資だからできることです。
ここで、この利回り差（イールドギャップ）が生まれるということは、その投資対象にリスクがあるということも理解しておかねばなりません。もし、リスクがない商品であればそこに投資資金が集中し、価格が押し上げられた結果、利回りは他の金融商品と同水準まで下がっていくでしょう。
言いかえれば、インカムゲインを期待する（≒賃料利回りが高い）物件は、そこに含有されているであろうリスク（空室リスク、価格下落リスク、修繕リスクなど）への手当てが出来ていなければならず、そうして初めて期待したインカムゲインを獲得できるのです。
物件タイプとしては木造アパートなどが該当するでしょう。（単位面積あたりの投資効率が高い）単身者向け住宅が一棟に集合していて、建物も調達価格が安価な構造で出来ている場合が多いのに加えて、ランニングコストも低いので、価格に対する賃料利回りが高くなりやすいのです。
一方で、大学や企業が移転するとか、室内で事件事故が起こったとかのイベントに対しては、一棟であるがゆえにリスクを物件全体で丸かぶりしかねません。一棟物件は物件ごとの金額が大きいにもかかわらず、金融機関の融資姿勢にマーケットが影響を受けがちなため流動性も高くありません。インカムゲインを狙うからにはボラティリティが高い（変動が大きい）という要素を含んでいることは念頭に置くべきです。

不動産投資をうまくデザインすることで節税に寄与します。所得税と相続税それぞれについて、その所得計算（収入とは異なります）の見地から述べてみます。

不動産を賃貸することによって得られる所得＝不動産所得は、総合課税となり、給与所得と合算して税額が算出されます。そのため累進課税である給与所得が高い方は不動産所得がプラスだと、同じ高い税率をかけられてしまい手取りは減ってしまいます。
しかし不動産所得の計算においては、減価償却費や支払金利（の一部）を損金として、収入から控除することができるため、不動産所得をマイナスにできる場合が出てきます。この場合、不動産所得のマイナスを給与所得のプラスと通算できることになり、その結果、これまで給与から源泉徴収されていた所得税額は取りすぎだったということになり、その分の税還付を受けられるというロジックです。つまり給与所得が高い人ほど、この税還付効果が高くなるのです。
ただし、そもそもの賃料利回りが低すぎる（価格が高すぎる）ために、不動産所得もマイナスになるというような場合は注意が必要です。税還付を受けられることがフォーカスされるあまり、物件を高値掴みしてしまってはよくありません。理想的なのは不動産収入（ＣＦ）はプラス、不動産所得（ＰＬ）がマイナスになるような形です。
ここで税還付を受けやすいのは建物割合が高い物件です。これは減価償却は建物に対してのみ計上できるのと、支払金利の損金算入計算において、土地取得に要した金利は損金計上できない場合がでてくるからです。ちなみにタワーマンションは住戸に対して土地持分が小さくなるため、建物割合が高くなるのですが、湾岸タワーマンションをチョイスする場合も税効果に惑わされて、その適正価格を見誤らないようにしなければなりません。

相続税の計算における不動産評価は、路線価や固定資産税評価などの公的評価額を用いるために、実勢価格よりもかなり低く算定されます。加えて賃貸用不動産の場合には、自己利用が制限されているという見地から、さらに割り引いて計算されることになります。
これに対して、現預金や有価証券は額面や取引時価で相続税の計算がなされるので、金融資産を不動産資産に変えることは相続評価額の圧縮につながり、過大な相続税を回避するために有効な方法となるのです。
さらに、これをローンを利用して取得していれば、ローン残高は額面で計算、不動産は圧縮後の評価額計算となるために、その相続財産自体はマイナス評価の相続財産となります。このマイナス評価の相続財産をその他の資産と通算して計算すれば、相続税の節税がかなうことになるわけです。


ちなみに、マンション投資をする際に団信生命保険加入を求められる場合があります。
これは万一の場合、ローン残高分の保険金が下りるので生命保険かわりになるというものですが、相続対策が視野に入る場合には、あえて団信生命保険に加入しないという選択もとりえることになります。これもマイナスの相続財産を活用するという意味です。
最近では、遊休地を持っているオーナーに対し相続税対策としてアパート建築を勧めた結果、不動産の賃貸力が伴わず苦境に陥ったという社会問題が話題になりました。（サブリースの問題もこれに絡んでいました）ここでも節税に気を取られるあまりに、不動産価値を見誤らないようにしなければなりません。